Kupnja stambenog kompleksa dug je, ponekad kompliciran proces. Za vas je važno pronaći apartmansko naselje za koje mislite da ima potencijal za zaradu. Ako je potrebno, blisko surađujte s agentom za nekretnine kako biste pronašli nekretnine i s računovođom kako biste analizirali financijski potencijal stambenog kompleksa. Da biste podnijeli zahtjev za zajam, prikupite potrebne podatke i obratite se nekoliko zajmodavaca. Također, dobro je konzultirati se s odvjetnikom za nekretnine koji će vam pomoći u tom procesu.
Koraci
1. dio od 4: Pronalaženje stambenog kompleksa
Korak 1. Odaberite koju vrstu kompleksa kupiti
Možda biste htjeli kupiti apartmansko naselje koje se sastoji samo od stambenih zgrada. Međutim, također biste trebali razmisliti o kupnji kompleksa "mješovite uporabe". Ova vrsta kompleksa također sadrži poslovne nekretnine koje možete iznajmiti.
- Kompleks koji trenutno nije mješovite namjene mogao bi se pretvoriti. Međutim, zoniranje to mora omogućiti.
- Također razmislite o pogodnostima koje želite da vaš apartmanski kompleks ima. Na primjer, može imati fitness, bazen ili zajedničke prostore za obavljanje privatnih funkcija.
Korak 2. Razmislite o angažiranju agenta za nekretnine
Morat ćete kupiti kompleks u području koje se ne smanjuje, a agent vam može pomoći u identificiranju ovih područja. Razgovarajte s drugim vlasnicima stambenih naselja o tome jesu li radili s agentom i bi li ih preporučili.
- U idealnom slučaju, trebali biste otići s nekim tko radi kao agent s punim radnim vremenom. Honorarni radnik možda ne poznaje tržište iznutra i izvana.
- Naravno, možete sami istraživati stambene komplekse. Provjerite na internetu, razgovarajte s drugim ulagačima i vozite se po četvrtima. Međutim, agent s iskustvom u apartmanskim naseljima može vam uštedjeti vrijeme.
Korak 3. Posjetite apartmanske komplekse
Uvijek osobno posjetite kompleks prije nego što se odlučite za kupnju. Trebali biste proći kroz sve zgrade u kompleksu i pogledati sva zajednička područja. Vodite bilješke i postavljajte pitanja. Kupnja stambenog kompleksa velika je investicija i ne biste trebali ići naprijed ako se ne osjećate ugodno u kakvom su stanju zgrade.
- Nemojte prolaziti samo kroz jednu zgradu u kompleksu. Ako to učinite, mogli biste pretpostaviti da su ostale zgrade u jednakom stanju. Budite skeptični ako se prodavačev agent opire pokazujući vam sve zgrade u kompleksu.
- Ne zaboravite posjetiti navečer kako biste mogli provjeriti sigurnosne značajke u apartmanskom naselju. Hodnici trebaju biti dobro osvijetljeni, vrata pravilno zaključana i nitko se ne smije motati po prostorijama.
Korak 4. Razgovarajte s trenutnim vlasnikom
Puno vrijednih informacija možete steći sastankom sa sadašnjim vlasnikom stambenog kompleksa. Budite spremni postaviti relevantna pitanja. Na primjer, pitajte o sljedećem:
- Koliko se jedinica iznajmljuje? Bit će lakše financirati stambeni kompleks koji se iznajmljuje.
- Koliko dugo postoje stanari? Kompleks s dugoročnim stanarima može biti stabilniji.
- Zašto vlasnik prodaje? Povlačenje ili zamjena ulaganja legitimni su razlozi. Međutim, vlasnik koji prodaje jer gubi novac je crvena zastava. Imajte na umu da razlog zašto vlasnik prodaje može biti povjerljiv.
Korak 5. Zatražite informacije o trenutnim stanarima
Htjet ćete znati detalje o njihovom najmu. Zatražite "rent-roll" koji bi trebao sadržavati sljedeće podatke:
- Popis stanara i njihovih jedinica.
- Dimenzije svake jedinice.
- Uvjeti zakupa.
- Iznos najamnine i depozita.
- Broj spavaćih soba i kupaonica u svakoj jedinici.
Dio 2 od 4: Analiza profitabilnosti
Korak 1. Procijenite koliko možete naplatiti stanarinu
Ne biste trebali kupiti apartmanski kompleks osim ako si to možete priuštiti. Analizirajte je li trenutni stanodavac iznajmio stanove preskupo ili je stanarina u skladu s tržišnom stopom.
- Na internetu pronađite usporedive stambene komplekse. Pogledajte za koliko oglašavaju svoje jedinice. Za sjajan resurs koji vam može pomoći da saznate obližnje cijene najma posjetite
- Također možete pitati različite tvrtke za upravljanje nekretninama koja je tržišna stopa u vašem području.
- Ako kompleks ima poslovni prostor, onda vam agent za nekretnine također može pomoći da shvatite koliko ćete naplatiti.
Korak 2. Procijenite svoje troškove
Stambeni kompleksi trebaju stalno održavanje, pa morate analizirati troškove održavanja. Preuzmite izvještaj o dobiti i gubitku od trenutnog vlasnika. Međutim, ne vjerujte 100%. Vlasnik bi mogao izmisliti neke brojeve kako bi stambeno naselje učinilo atraktivnijim. Dvaput provjerite podatke o troškovima:
- Poreske podatke o kompleksu potražite od županijskog procjenitelja.
- Procijenite troškove upravljanja nekretninama kontaktiranjem tvrtke za upravljanje nekretninama. Pitajte koliko naplaćuju. Obično se njihova naknada temelji na postotku očekivane stanarine.
- Izračunajte potrebnu količinu održavanja. Ako nikada prije niste vodili stambeno naselje, razgovarajte sa sadašnjim vlasnikom. Pitajte koliko godišnje potroše na popravak svake jedinice ili terena. U idealnom slučaju, željeli biste potrošiti oko 40 posto novca koji uzimate na operativne troškove.
Korak 3. Pokrenite brojeve
Zajmodavci vam neće dati novac za kupnju stambenog kompleksa ako ne pokažete da će to biti isplativo. Usko surađujte s računovođom kako biste smanjili brojke i izradili potrebne financijske dokumente za prikazivanje zajmodavca. Računovođu možete pronaći ako se obratite društvu javnih računovođa svoje države.
- Izračunajte svoj neto poslovni prihod, koji je vaš bruto prihod umanjen za troškove.
- Napravite analizu novčanog toka. Pokažite kako se novčani iznos koji pristiže usporedite s iznosom koji ćete potrošiti. Kad počinjete ili u razdobljima kada je tržište najma loše, možda nećete doći do novčanog toka.
- Imajte na umu da će zajmodavci imati i vlastite brojeve, kao i procjenitelj koji cijeni kompleks.
3. dio od 4: Dobivanje financiranja
Korak 1. Provjerite svoje kreditno izvješće
Svake godine imate pravo na jedno besplatno kreditno izvješće. Vaš će vjerovnik pogledati vašu osobnu kreditnu povijest, pa biste je trebali povući i provjeriti ima li pogrešaka. Osporite sve što nije u redu.
- Na primjer, mogu biti navedeni računi koji nisu vaši ili račun može biti nepravilno naveden kao u zadanim postavkama ili zbirkama. Također, kreditno ograničenje može biti pogrešno.
- Počnite rano. Cijeli proces osporavanja može potrajati do 60 dana, a htjet ćete čisto kreditno izvješće prije nego što se obratite zajmodavcima.
Korak 2. Saznajte više o komercijalnim kreditima
Zajmovi za poslovne nekretnine nisu isto što i zajmovi koje uzimate za kupnju vlastitog doma. Općenito, zajmovi mogu biti na 30 godina ili kraći od pet ili sedam. Kamate također mogu biti promjenjive ili fiksne.
- Ako možete dobiti zajam bez regresa, zgrada će osigurati zajam kao kolateral. Međutim, zajmovi bez regresa nisu dostupni za sve zajmoprimce, a zgrada obično mora vrijediti najmanje 2,5 milijuna USD.
- S regresnim zajmom ostajete osobno odgovorni za zajam. U slučaju neispunjenja obveza, možete biti tuženi i možete izgubiti osobnu imovinu. Zajmovi za regres su rizičniji, ali to bi mogla biti jedina vrsta kredita koju možete dobiti kao novi stanodavac.
- Komercijalni krediti također zahtijevaju predujam od 30% kupovne cijene.
- Ako imate problema s dobivanjem komercijalnog kredita, razmislite o tome da umjesto toga dobijete ugovor o nekretnini. Ugovori o nekretninama zahtijevaju veliku uplatu, ali ih je manje teško dobiti odobrenje. Predujam može biti manji od onoga što bi banka tražila, ovisno o tome koliko prodavatelj želi.
Korak 3. Ponudite vlasniku ponudu
Posavjetujte se sa svojim agentom za nekretnine o razumnoj ponudi koja će ovisiti o stanju na lokalnom tržištu. Ako je tržište vruće, možda ćete morati platiti traženu cijenu-ili čak i više.
- Bez obzira koliko je tržište vruće, inzistirajte na 90-dnevnom razdoblju depozita. Trebat ćete najmanje 60 dana za pregled. To će vam ostaviti 30 dana da pregledate dokumente prije zatvaranja.
- Ako koristite zajmodavca, pitajte ih koliko im je potrebno da obrade vaš zajam. Ovisno o vašem zajmodavcu, možda ćete morati zatražiti od vlasnika više vremena da sve prikupi.
Korak 4. Neka zgrada pregleda
Što prije angažirajte inspektora s iskustvom u poslovnim nekretninama u slučaju da kasnije dođe do komplikacija ili kašnjenja. Pronađite inspektora tako što ćete uputiti agenta za nekretnine ili razgovarati s drugim vlasnikom stambenog kompleksa.
- Prije vremena provjerite što će se pregledati. Pitajte trebate li angažirati specijalnog inspektora za pregled bazena ili teniskog terena.
- Ako inspektor pronađe probleme, tražite od prodavatelja kredit, što će smanjiti iznos koji plaćate. Alternativno, prodavač može izvršiti popravke prije zatvaranja.
Korak 5. Prikupite potrebne podatke za zahtjev za kredit
Prilikom podnošenja zahtjeva morate dati zajmodavcu podatke o stambenom kompleksu, pa prije nego što se obratite zajmodavcu prikupite sljedeće:
- slike kompleksa apartmana
- tlocrti
- karta okolice
- opis nekretnine (npr. broj jedinica, godina izgradnje itd.)
- očekivane nadogradnje
- informacije o najmu
- nabavna cijena
- imena agenata za nekretnine, odvjetnika i vlasničkih društava uključenih u transakciju
Korak 6. Prijavite se za svoj zajam
Pristupite više zajmodavaca kako biste mogli usporediti njihove ponude. Zatražite aplikaciju i podnesite je s popratnom dokumentacijom. Ako kreditnom službeniku treba više informacija, dostavite ih što je prije moguće.
Korak 7. Usporedite kredite
Nakon što vas odobri, zajmodavac će vam poslati pismo namjere ili obrazac s terminima. Pažljivo ga analizirajte. Odredit će iznos koji možete posuditi i druge uvjete. Odaberite zajam čiji uvjeti su najbolji za vas.
- Potpišite obrazac ili pismo namjere za zajmodavca kojeg odaberete. U ovom trenutku možda ćete morati platiti polog.
- Zajmodavac bi trebao pratiti potpunu (i konačnu) obvezu kredita.
4. dio 4: Zatvaranje stambenog kompleksa
Korak 1. Unajmite odvjetnika
Morat ćete potpisati mnoge pravne dokumente prije nego što možete kupiti stambeno naselje. Ne pokušavajte sve učiniti sami. Umjesto toga, trebali biste angažirati iskusnog odvjetnika koji će sastaviti i pregledati sve dokumente. Odvjetnik može učiniti sljedeće:
- Napravite nacrt, pregovarajte i pregledajte kupoprodajni ugovor.
- Tražite kredite od vlasnika za potrebne popravke.
- Uvjerite se da je naslov jasan.
- Postavi escrow.
Korak 2. Stvorite društvo s ograničenom odgovornošću za posjedovanje stambenog kompleksa
Ako je netko ozlijeđen u stambenom naselju, mogli bi vas tužiti jer ste bili neoprezni u održavanju. Ako izgubite spor, ozlijeđena osoba može doći nakon vaše osobne imovine, poput vašeg doma. Posjedovanjem kompleksa putem LLC -a vaša je osobna imovina zaštićena.
- Posjedovanje zgrade kao LLC ne štiti vas od svih tužbi. Na primjer, vaš zajmodavac može vas tužiti ako ne platite regresni zajam. Ipak, posjedovanje stambenog kompleksa kao LLC -a pružit će značajnu zaštitu od osobnih ozljeda i drugih tužbi.
- Pokrenite LLC podnošenjem odgovarajućih dokumenata vašem državnom tajniku i dobivanjem potrebnih dozvola ili licenci. Možda će vam pomoći i vaš odvjetnik jer to može oduzeti mnogo vremena.
Korak 3. Pregledajte ugovore i otkrivanja podataka
Za zaključivanje ugovora o nekretnini morat ćete obaviti značajnu dubinsku provjeru zajedno sa svojim odvjetnikom. Na primjer, morate učiniti sljedeće:
- Popunite odgovarajuću anketu o vlasništvu. Općenito, plan hipotekarne parcele nije dovoljan. Umjesto toga, trebat će vam anketa o naslovu ALTA -e.
- Pregledajte sve objave o nekretnini. Na primjer, vlasnik bi mogao otkriti da nešto nije u redu s imovinom koju inspektor nije uhvatio.
- Pregledajte najmove stanara i dokumente za njihovu dodjelu.
- Razmotrite utjecaj ograničenja zoniranja na stambeni kompleks. Ako želite pretvoriti kompleks u mješovitu uporabu, ovo je ključni korak.
- Pregledajte ugovore o uslugama za stambeni kompleks.
- Pribavite potrebne dozvole za popravak.
Korak 4. Prisustvujte zatvaranju
Vaš odvjetnik trebao bi prisustvovati zatvaranju zajedno s predstavnikom vašeg LLC poduzeća (ako ste ga osnovali). Na zatvaranju biste trebali primiti razne dokumente, uključujući tužbu o odustajanju od ugovora i dodijeljene najmove i ugovore.
Korak 5. Unajmite nekoga da upravlja stambenim kompleksom
Ovisno o veličini kompleksa, moglo bi biti neizvedivo sami upravljati imovinom živeći na licu mjesta. Umjesto toga, trebali biste unajmiti tvrtku za upravljanje nekretninama. Oni će upravljati imovinom prikupljanjem stanarine i zakazivanjem popravaka.
- Provjerite troškove. Općenito, tvrtke za upravljanje nekretninama naplaćuju 5-10% prikupljene najamnine.
- Razgovarajte s drugim stanodavcima kako biste dobili preporuke. Alternativno, možete se obratiti lokalnoj stambenoj zajednici.
- Usporedite tvrtke za upravljanje nekretninama na temelju više od cijene. Pogledajte i usluge koje nude.
