Ako okrenete nove domove, možete zaraditi nevjerojatnu količinu novca ako to uspijete. Zapravo, možete jednostavno zaraditi 25 000 USD ili više po preokretu, i to za manje od 90 dana. Međutim, imajte na umu da ćete također izgubiti toliko, ili više, jednim potezom ako pogrešno procijenite priliku. Prelistavanje novih kuća može biti način zarade velikih količina novca na nekonvencionalan način, ali također zahtijeva istraživanje, naporan rad i zdrav apetit za rizik.
Koraci
1. dio od 4: Utvrđivanje je li okretanje kuće pravo za vas
Korak 1. Budite sigurni da imate dovoljno dodatnog novca
Prelistavanje novih kuća uključuje zapravo kupnju kuće ili nekretnine. Dakle, osim što ćete dodati još hipoteku svojim mjesečnim troškovima, najvjerojatnije ćete morati platiti i predujam. Nadajmo se da će vaša prodajna cijena pokriti te troškove. Bez obzira na to, za početak prevrtanja kuća trebat će vam velika količina novca i fleksibilan mjesečni proračun.
Oni su i drugi troškovi, poput režije i poreza, koji dolaze u obzir. Kada prodajete kuću, također ćete morati platiti porez na kapitalnu dobit na svoju dobit
Korak 2. Upravljajte svojim očekivanjima
Uspješni peraji ne kupuju i ne prodaju kuće bez ikakvih posredničkih poslova ili marketinških napora. Shvatite da ćete u mnogim slučajevima morati uložiti rad i troškove da biste promijenili kuću. U drugima ćete htjeti izbjeći honorare za nekretnine i pokušati sami prodati kuću, što zahtijeva malo marketinga i truda. Budite sigurni da ste spremni uložiti trud kako biste ovo učinili ispravno.
Korak 3. Pobrinite se da imate dovoljno slobodnog vremena
Ovo nije vikend hobi, već posao s punim radnim vremenom. U većini slučajeva morat ćete zakazati održavanje, nadzirati gradnju nadgradnjama ili promjenama i rješavati druga pitanja koja se pojave u kući. Kuću ćete također morati sami pokazati potencijalnim kupcima ako ne namjeravate koristiti nekretnine. Bilo bi teško sve to rasporediti oko drugog posla s punim radnim vremenom.
Korak 4. Budite sposobni nositi se s rizikom i neuspjehom
Velike su šanse da ćete napraviti barem nekoliko pogrešnih koraka kad počnete prelistavati kuće. Ove pogreške mogu vas koštati tisuće ili desetke tisuća dolara. Osim toga, mogu se dogoditi nezgode koje će vas koštati tisuće ili vratiti vaš trenutni projekt unatrag nekoliko tjedana ili mjeseci. Ako ste tip osobe koja ne može razmišljati i djelovati racionalno u ovim stresnim vremenima, prevrtanje kuće možda nije za vas.
Dio 2 od 4: Traženje nekretnine
Korak 1. Upoznajte se s načinom kupnje kuće ili stana
Ako ste to već učinili, onda već znate proces i to je druga priroda. Ako nikada niste kupili kuću, posavjetujte se s posrednikom za nekretnine. Prilikom kupnje kuće morate znati nekoliko koraka. Općenito, ovaj proces uključuje davanje ponude, dobivanje hipoteke, uklanjanje uvjeta i preuzimanje u posjed.
Također možete preskočiti početnu prodaju u cijelosti kupujući vlastite parcele i gradeći vlastite domove na njima za prodaju. U tom procesu možete sami izgraditi dom ili unajmiti graditelja koji će to učiniti umjesto vas. Ova dva procesa poznata su po specifikaciji, odnosno po mjeri
Korak 2. Istražite tržišne uvjete u svom području
Razgovarajte s nekretninama o količini i potražnji za nekretninama. Možda ćete također htjeti potražiti u lokalnim novinama izvještaje o stanovanju.
- Tržište stanova je poput burze po tome što ima cikluse „bika“i „medvjeda“. Tržištu nekretnina mogu biti potrebne godine i godine za prelazak s jednog ciklusa na drugi. To znači da bi nekretnine u bilo kojem trenutku mogle biti "velike potražnje" ili "niske potražnje".
- Ako vaše područje trenutno ima "nisku potražnju" za kućama, bit će mnogo izazovnije ili barem manje isplativo preokrenuti kuće.
- Ako zaista želite započeti okretanje, ali smatrate da vaše lokalno tržište nekretnina za to nije sazrelo, razmislite o preseljenju na područje s aktivnijim tržištem. Istražite najpopularnija online tržišta. Neka područja trenutno doživljavaju dramatičan oporavak cijena i spremna su za mala ulaganja.
Korak 3. Pronađite nekretninu
Nakon što odlučite da je pravo vrijeme za početak novog projekta, potražite pravu parcelu unutar svog proračuna. To možete učiniti na nekoliko načina.
- Neki ljudi traže problematična imanja. To su oni koje prodavatelj "očajnički želi prodati" iz razloga kao što su razvod, bankrot, smrt, loše stanje imovine ili kašnjenje u plaćanju. Prodavačeva želja za prodajom omogućit će vam da pregovarate o boljoj cijeni zemljišta.
- Drugi način je da jednostavno locirate područja vašeg grada ili mjesta koja su "nova naselja", gdje se odvija sva nova izgradnja. Idi tamo i vozi se okolo. Potražite znakove koje postavljaju graditelji koji žele prodati svoj novi dom ili dostupne otvorene parcele.
Korak 4. Razmislite koju vrstu kuće možete izgraditi na imanju
Istražite i shvatite koji su stil kuće, veličina i posebne značajke moderne ili se obično prodaju u vašem području. Pogledajte nove kuće koje se prodaju i pokušajte oponašati njihove uspjehe. Možda ćete morati okupiti tim s dizajnerom i arhitektom kako biste dobili realnu predodžbu o tome što možete učiniti s danom parcelom i proračunom.
- Pokušajte planirati kuće koje se prodaju u srednjem do višem rasponu. To znači iznos koji bi si prosječna obitelj to mogla priuštiti. Općenito to znači između 200 000 i 500 000 USD ovisno o vašem području. Želite taj raspon cijena jer se oni najbrže prodaju jer je najveća gustoća stanovništva u potrazi za tim kućama srednjeg ranga. Moglo bi biti puno manje ili puno više, ali to je otprilike prosjek.
- U mnogim slučajevima dom mora imati tri ili više spavaćih soba i najmanje dvije pune kupaonice.
Korak 5. Kontaktirajte graditelje o "specificiranim domovima
"Drugi način za pronalaženje kuće je jednostavno traženje popisa graditelja u vašem području. Nazovite ih sve i pitajte ih imaju li na prodaju" posebne kuće ". Tako se zove nova kuća bez stvarnog vlasnika (osim graditelja).
- Razlog zašto želite razmisliti o pronalasku potpuno novog doma je jednostavan. Potpuno je nov, nije potrebna obnova. Pokazuje se mnogo bolje i privući ćete više ljudi nego što biste to učinili u starijem domu. I marže su veće. To znači da novi domovi imaju "premiju". Ako osoba želi živjeti u potpuno novom domu, mora platiti višu cijenu. Gotovo kao da kupujete novi automobil s parcele, samo što to neće amortizirati.
- Osim toga, nove četvrti općenito nude više mogućnosti i pogodnosti kao što su parkovi, potoci, pješačke staze itd. Oni su ljepši s više nadogradnji. Vaš dom okružen je lijepim novim domovima. Sve ove značajke zajedno dopunjuju i olakšavaju preokretanje vašeg doma.
Korak 6. Istražite dalje svoje omiljene mogućnosti
S vremenom ćete suziti pretraživanje na nekoliko nekretnina. U ovom trenutku istražite svakog graditelja o kojem razmišljate kako biste bili sigurni da su ugledni i da će dovršiti dom prema standardima za koje tvrde, poput granitnih ploča, tepiha od 50 unci i drugih specifikacija. Pobrinite se da rade kvalitetno, pa čak i pregledajte neke druge kuće koje su izgradili. Ako nemaju izgrađene druge domove koji bi vam mogli pokazati, budite vrlo oprezni.
Svakako upotrijebite podatke usluge više oglasa (MLS) kako biste vidjeli trendove u susjedstvu i prosječne vrijednosti za slične kuće. To bi vam trebalo dati dojam o tržišnoj vrijednosti kuće. Idite na https://www.mls.com da biste koristili uslugu
3. dio od 4: Kupnja nekretnine
Korak 1. Uzmite u obzir troškove
Pogledajte troškove parcele, naknade graditeljima i troškove izgradnje. Također ćete morati uzeti u obzir provizije, poreze na imovinu i osiguranje, kao i troškove financiranja vašeg ulaganja. Zbrojite ove brojeve koristeći brojke vašeg graditelja i usporedive projekte. Zatim možete upotrijebiti ovaj ukupni iznos za usporedbu s procijenjenom prodajnom cijenom kako biste utvrdili možete li ostvariti razumnu dobit od prodaje kuće.
Korak 2. Kad pronađete nekretninu koja je velika, skočite na nju
Ako znate, na temelju stvarnih usporedbi MLS -a u tom području, da biste ga tada mogli okrenuti za najmanje 25 000 USD više, Brzo se pomakni!
Odmah dajte ponudu. Ako se prihvati, ipak ćete imati vremena za istraživanje graditelja i stanja doma.
U ponudi obavezno ima više načina izlaska iz ugovora, poput "podliježu financiranju". Ako imate problem i morate izaći van i ne uključujete ovu vrstu klauzule, nećete moći izaći ako postoji problem. Najčešći je jednostavno "podložan financiranju do x datuma". Ako ne možete financirati do tada, zatražite produženje na datum uvjeta
Korak 3. Ostvarite financiranje
Da biste zapravo kupili nekretninu i započeli ili nastavili gradnju, morat ćete podići kredit. Za prevrtanje kuća vjerojatno ćete morati uzeti kredit s visokom kamatom, zbog inherentnog rizika uključenog u prevrtanje kuće. U mnogim slučajevima to bi moglo biti čak 10 do 12 posto godišnje stope.
Imati dobru kreditnu povijest i bodove može vam pomoći da dobijete bolju stopu, no mnogi će zajmodavci zajam i dalje smatrati rizičnim
Korak 4. Uklonite uvjete u kući
To znači da morate posjednuti datum ugovora. To se događa dok se gradi vaš dom. Dakle, sada možete razgovarati s graditeljem i odabrati svoje značajke i boje za interijer i eksterijer kuće. Ako nemate iskustva s tim, saznajte ima li graditelj stručnjaka koji se može posavjetovati s vama.
Korak 5. Dovršite svoju kuću
Obavezno pratite rad graditelja dok dovršavaju dom prema vašim specifikacijama. Možda ćete se htjeti posavjetovati s drugim knjigama ili stručnjacima o dovršavanju doma, posebno za prvih nekoliko proizvoda. Morat ćete dodati vidljive luksuzne završne obrade bez žrtvovanja previše svog proračuna.
- Odaberite teksture, boje i materijale "svih neutralnih boja" i završne obrade koje odgovaraju gotovo svakom ukusu. Ne birajte svijetle boje ni za što. Upamtite da "okrećete" ovaj dom. Radite interijer za "nekoga drugog". Nije ono što volite, već ono što će se svidjeti općoj populaciji, a to su "neutralni tonovi" iznutra i izvana.
- Ako ne radite ništa drugo, provjerite je li kuhinja savršena. Ovo je najvažnija soba u kući za mnoge kupce. Ako je ovo već dobro, pogledajte sljedeće kupaonice.
4. dio od 4: Prodaja kuće
Korak 1. Sada je vaš dom spreman, učinite ga spremnim za prikazivanje
Riješite se svog smeća i građevinskog materijala ili opreme koji leže uokolo. Ova kuća će biti na prodaju. To znači da mora biti "100% bez nereda". Jednostavan način da to shvatite je otići u bilo koji "show home" u vašem području i vidjeti kako su napravili interijer. Vaš namještaj, ako ga uopće imate, ne mora biti tako dobar ili tako otmjen kao što bi mogli imati u izložbenom domu.
Ne ostavljajte ništa na vidnom mjestu. Odložite sve u ormare, ormare, ladice, podrum i garažu. Ostavljajući glavno stambeno područje bez izgleda. Nemojte koristiti ni previše namještaja. Ne želite da sobe izgledaju pretrpane. Također nemojte postavljati previše fotografija ili slika na zidove. Želite da sve bude netaknuto. Budući da vaš kupac želi "novi dom", nemojte od njega napraviti "rabljeni dom". Pretvorite im u "show home"
Korak 2. Navedite dom
Možete ga sami prodati kako biste uštedjeli novac ili ga na nekretnini navesti na MLS -u. Razlog zašto biste htjeli prodavati putem MLS -a je taj što na vašem području postoje tisuće nekretnina koje će vidjeti taj MLS (usluga višestrukog unosa) i početi prikazivati vaš dom možda čak i "svakodnevno". Imat ćete na tone nekretnina koje se natječu za prodaju vašeg doma. Usporedite to sa "samo vi" koji to pokušavate prodati. Da, odustat ćete od provizije, ali to se može uračunati u prodajnu cijenu.
- Navedite svoj dom konkurentno unutar tog područja. Međutim, pri kupnji kuće trebali ste imati dogovor, a već ste očekivali da ga možete preprodati za najmanje 50 000 USD više na temelju stvarnih tržišnih uvjeta i istraživanja koje ste obavili.
- Nemojte ga precijeniti ili se neće prodati i nemojte ga podcijeniti i ostaviti novac na stolu. No, bolje je to podcijeniti i jednostavno ne biti fleksibilan u pogledu svoje tražene cijene tijekom pregovora, nego je precijeniti i niko neće doći pogledati.
Korak 3. Kad dobijete ponudu, pažljivo razmotrite situaciju
Nikada, ni pod kojim okolnostima, nemojte ulaziti u pregovore na kojima trgujete ponudama naprijed -nazad. Ako vam daju ponudu, uvijek im morate reći: "Razmislit ću o tome i javit ću vam se za sat vremena". Odvojite malo vremena da razmislite o tome. Ne počnite trgovati ponudama naprijed -natrag s kupcem bez oduzimanja najmanje sat vremena. Jednu stvar možete učiniti kad ste s kupcem, a oni kažu "što kažete na ovoliko …", recite im: "U redu, prihvatit ću tu ponudu i otići ću na kavu pa ću se vratiti u jednu sat da vas obavijestim ".
To je toliko važno jer su vam šanse da vam nisu ponudili dovoljno, a sada se želite suprotstaviti ponudi. Ono što možete učiniti je odvojiti sat vremena za strukturiranje svoje šalterske ponude. Na primjer, ako je njihova ponuda gotovo ono što želite, ali ne baš, vratite se i recite nešto poput "u redu, prihvatit ću tvoju ponudu, ali ne napuštam aparate". Možda im to odgovara, a to čini vaših 5000 dolara koje biste izgubili da ste krenuli u prenagljene pregovore
Korak 4. Nastavite s prodajom
Kupac vašeg doma htjet će dobiti rok za "uklanjanje uvjeta". Općenito, ako imate ponudu, kupac će biti "ozbiljan" prema vašem domu. Ako im je potrebno proširenje, dajte ga samo ako nema drugih aktivnosti. No ako još uvijek dobivate mnogo drugih ponuda za svoj dom ili se možda osjećate kao da ne dobivate tako dobar posao kao što ste isprva mislili, nemojte produžavati datum uvjeta, pa će ponuda postati ništavna. To će vam omogućiti da iskoristite svoju rezervnu ponudu koja bi mogla biti bolja i jača.
Općenito, u ovom trenutku želite biti susretljivi kako bi posao uspješno prošao. Zato, ako žele dovesti svoju obitelj po treći put, neka to dođu vidjeti
Korak 5. Potražite svoj sljedeći projekt
Sada kada je kupac uklonio uvjete, možete početi tražiti novu nekretninu za kupnju ili pokušati pronaći drugu koju biste okrenuli na isti način na koji ste upravo učinili. Na dan kada preuzmu posjed, morate biti "vani". Zatim ćete nedugo nakon što oni zauzmu posjed, dobiti veliku debelu plaću od dobiti koju ste ostvarili prodajom. Odnosno, ako to ne prenesete u novi dom, na kraju ćete kupiti. Općenito je najbolje ostaviti svoj prihod u svom domu.
Nemojte unovčiti novac i otići potrošiti novac. Bolje je spojiti učinak i dopustiti da vam novac ide na posao za sljedeću kupnju, nego ga potrošiti na kupovinu i rasipanje. Naravno, kupite sebi godišnji odmor od dogovora za nekoliko tisuća, ali neka vam ostatak zarade odlazi na posao u sljedeću kuću ili drugu investiciju u kojoj ćete zaraditi još više novca
Savjeti
- Ovo je veliki trend. Ali to znači i veliku konkurenciju. Ako ćete to učiniti, svakako pročitajte nešto o tome. Međutim, imajte na umu da se većina kućnih prelistavanja emisija, knjiga i materijala usredotočuje na prevrtanje starijih i problematičnih nekretnina, od kojih bi neka mogla trebati obnovu, a to je sasvim drugi park za loptice. Zato biste trebali razmisliti o potpuno novim kućama u kojima se graditelji samo žele likvidirati radi male dobiti. Neki graditelji samo žele izaći van ili "moraju izaći" i prodati će se na dobitku.
- Ako gomila ljudi dolazi vidjeti vaš dom, kao i nekoliko dnevno, možda ćete podcijeniti svoju nekretninu. Ne biste dobili toliko ako možda vaša cijena nije toliko niska da ljudi misle da je to sjajno, a to vam nije cilj. Vaš cilj je biti "konkurentnih cijena", ali ipak biti u mogućnosti ostvariti profit.
- Pokušajte pronaći ono što oni nazivaju tvrtkom za nekretnine s "paušalnom naknadom". Dobit će vaš popis na najpopularnijem MLS -u u vašem području, dopuštajući drugim nekretninama da počnu prodavati vaš dom. Međutim, oni naplaćuju samo "paušalnu naknadu", što će vam često uštedjeti oko 40% u provizijama za nekretnine.
- Kad kupujete kuću, osim ako već niste dobro upoznati s ispunjavanjem ugovora i pregovorima, pokušajte natjerati odvjetnika i/ili posrednika u prometu da rade u vaše ime. Bez njih bi prodavač mogao pokušati postaviti uvjete koji bi vam mogli nauditi, a vi to možda ni ne znate. Dakle, želite u svom timu nekoliko iskusnih stručnjaka koji će vas savjetovati prije nego što se potpišete na isprekidanoj liniji za kupnju ili prodaju kuće.
Upozorenja
- Pažljivo napišite plan djelovanja do posljednje stavke. Odvagnite sve prednosti i nedostatke. Kako će to utjecati na vaš kućni život, imate li obitelj o kojoj morate razmišljati, kako će to utjecati na vaš posao i možete li si priuštiti neočekivane troškove za nošenje imovine dok je ne okrenete?
- Ovo je osnovni prikaz kako se to radi. Imat ćete posla s velikim količinama novca i biti ćete pod nekim uvjetima koji bi vas mogli koštati puno novca ako pogriješite. Drugim riječima, budite vrlo oprezni. Ovo je namijenjeno ljudima koji su spremni odraditi domaću zadaću, staviti svoje "i" i prekrižiti sve svoje "t". Nije za one koji će glupo samo uletjeti i "krilati". Upamtite da se na tim poslovima mnogo jaha.
